תל אביב הפכה להיות לעיר אוכלת יושביה 

על קצה המזלג

בניין בתל אביב שימש לתעשייה, ובשנת 2002 התפנה מדייריו ונותר סגור וריק. בתחילת שנת 2003 נפרץ הבניין, ונעקרו ממנו החלונות, הדלתות והמזגנים.

הבעלים פנו לעירית תל אביב, והודיעו לה, כי לא ניתן לעשות בו שימוש בבניין, כי הוא ניזק במידה שלא ניתן להשתמש בו, וכי יש לפטור אותם מארנונה בהתאם להוראות סעיף 330 לפקודת העיריות.

השגתם נדחתה בידי מנהל הארנונה, והוגש ערר לוועדת הערר.

החלטת ועדת הערר

ועדת הערר החליטה לפטור את הנכס מארנונה למשך 6 חודשים בלבד. הוועדה נימקה את החלטה במטעמים שלהלן:

א. הנישום אינו רשאי להזניח או לא להכשיר נכס שניזק, וזה תכנון מס לא לגיטימי.

ב. הנישומה לא הציבה שמירה לבנין, וזו רשלנות בלתי סבירה.

ג. המעטפת החיצונית של הבניין שלמה, אם כי בתוך הבניין יש הרס של התשתית הקווית.

ד. נראה על פניו, שההערכה שהובאה ע"י הנישומה לגבי העלויות של השמשת הבניין היא מוגזמות.

ה. בכל בנין משרדים יש לבצע שיפוץ מדי 15 שנה, ולא יעלה על הדעת, שבכל פעם שיבוצע שיפוץ כולל בבניין, תיאלץ העירייה לוותר על תשלום ארנונה לתקופה העולה על חצי שנה לכל היותר.

ו. כנראה שהנישומה מחכה לדייר מתאים, ואין היא מעונינת להשקיע כספים בשיפוץ שלא יתאים לשוכר שיגיע.

ליקוי מאורות

לא אחת טועה אינסטנציה שיפוטית בהחלטתה. במקרה זה, לא מדובר בשגיאה משפטית אלא בליקוי מאורות. מחמת כבודה של ועדת הערר לא אשתמש בביטויים חריפים יותר להביע את דעתי על הנורמות הפסולות, שעולות מהחלטה זו, ואסתפק בניתוח ענייני של כל פרט ופרט בהחלטה.

"הנישום אינו רשאי להזניח או לא להכשיר נכס שניזק, וזה תכנון מס לא לגיטימי"


1. בעלים של נכס אינו חייב להכשיר נכס שניזק, משום שחובה כזו אינה מוטל עליו על פי דין. רק כאשר הבניין הוא בניין מסוכן, רשאי מהנדס העיר לצוות על שיפוצו או הריסתו מטעמים של שלום הציבור.


2. בעלים של נכס רשאי להזניח את רכושו אם ליבו חפץ בכך, משום שזה רכושו שלו ולא רכושו של השליט. השקפת העולם העולה מטעם זה של ועדת הערר מתאימה למדינה טוטליטרית, המכתיבה לאזרחיה כיצד לנהוג ברכושם.


3. "תכנון מס" הוא הגדרה למעשה שעושה הנישום על מנת להימנע מתשלום מס, כאשר אין כל טעם כלכלי אחר לעשות מעשה זה. במקרה הנידון מדובר במחדל ולא במעשה, והיו טעמים כלכליים רבים וחשובים להימנע מלשפץ את הבניין, כפי שעולה מהחלטתה של ועדת הערר עצמה.

"הנישום לא הציב שמירה לבניין, וזו רשלנות בלתי סבירה"


1. בעלים של נכס אינו חייב להציב שמירה על רכושו, משום שחובה זו אינה מוטל עליו על פי דין. קל וחומר אין הוא חייב להציב שמירה על רכושו על מנת "לשמור" על האינטרסים של העירייה. אם העירייה חוששת מהפסד ארנונה כתוצאה מפריצה לבניין, תתכבד ותציב שמירה על חשבונה, או למצער, תזכה את חיוב הארנונה בעלויות של דמי השמירה.


2. אין זו "רשלנות" להימנע מהצבת שמירה, משום שלא נגרם בכך נזק לאדם אחר שאינו הנישום. הפסד הארנונה לקופת העירייה אינו בגדר "נזק" שניתן לתבוע אותו מהרשלן על פי דיני הנזיקין.

"המעטפת החיצונית של הבניין שלמה, אם כי בתוך הבניין יש הרס של התשתית הקווית"


1. הרס של תשתיות בתוך הבניין עונה במדויק על דרישת סעיף 330 לפקודת העיריות, לפיו הבניין ניזק במידה שלא ניתן להשתמש בו.


2. ועדת הערר הייתה מסרבת לקיים דיון בבניין, שבו נהרסו התשתיות ושאין בו חלונות, דלתות ומזגנים, ותובעת להעמיד לרשותה בניין תקין.

"נראה על פניו, שההערכה שהובאה ע"י הנישום לגבי העלויות של השמשת הבניין היא מוגזמות"


1. אם הערכת העלויות של השמשת הבניין הובאה באמצעות חוות דעת של מומחה מטעם הנישום, והעירייה לא המציאה חוות דעת של מומחה מטעמה, הסותרת את ממצאי המומחה מטעם הנישום, אזי על פי הדין, חייבת ועדת הערר לקבל את העובדות שלא נסתרו.


2. הביטוי: "נראה על פניו, שההערכה שהובאה ע"י הנישום לגבי העלויות של השמשת הבניין היא מוגזמות" עשוי ללמד על כך, שוועדת הערר לא החליטה כאשר החליטה על סמך הראיות שהיו בפניה אלא על סמך "תחושת בטן".

"בכל בנין משרדים יש לבצע שיפוץ מדי 15 שנה, ולא יעלה על הדעת, שבכל פעם שיבוצע שיפוץ כולל בבניין, תיאלץ העירייה לוותר על תשלום ארנונה לתקופה העולה על חצי שנה לכל היותר"


1. יעלה על הדעת גם יעלה, כי שיפוץ כולל, שנועד להתאים בניין ישן לתפקד היטב בטכנולוגיה חדשה הוא סיבה מצוינת לא להשית בגינו ארנונה.


2. הרשות המקומיות אינה "מוותרת" על ארנונה. היא אינה מוסמכת לתבוע אותה מבעלים של בניין שניזק במידה שלא ניתן להשתמש בו. לא מדובר ב"פטור" מארנונה שניתן להשיתה בגין בניין. עסקינן ב"אי חיוב" בארנונה בגין מבנה "שאינו בניין" שניתן להשתמש בו.


3. למגבלת הזמן של ששת החודשים אין כל אחיזה בדין. העובדה שניתן לקומם בניין שניזק בפרק זמן כזה או אחר, אינה רלוונטית להיעדר זכותה של הרשות המקומית להשית ארנונה של בניין בגין מבנה ש"אינו בניין", שניתן להשתמש בו.

"כנראה שהנישומה מחכה לדייר מתאים, ואין היא מעונינת להשקיע כספים בשיפוץ שלא יתאים לשוכר"


1. בעלים של בניין, שאינו מעוניין להשקיע ממון רב בקימום בניין שניזק, שאינו מיועד לשוכר מסוים, הוא בעלים שפוי, המכלכל את צעדיו בתבונה.


2. השקעת ממון רב בקימום בניין שניזק, השכרתו, והשקעת ממון רב בהתאמת הבניין לשוכר, הוא מעשה הזוי לחלוטין. מטעם זה בדיוק נהוג למסור בנייני משרדים חדשים לידי רוכשיהם בשלב של מעטפת גמורה ומתקנים משותפים פועלים וללא חלוקה פנימית.

הכלבים נובחים והשיירה עוברת

הנימוק המרתק ביותר של ועדת הערר היה, כי אותה ועדת ערר כבר קבעה בעבר בתיקים אחרים, שהמתנה לקימום הבניין, שלעיתים עשויה להמשך מספר שנים, אינה עילה לפטור מתשלום ארנונה. מטעם זה, החליטה ועדת הערר "להעניק פטור לעוררת על פי סעיף 330 למשך חצי שנה בלבד".

ראשית, ועדת הערר אינה "מעניקה" פטור. היא רק אמורה לבחון אם התקיימו התנאים ל"הענקתו". שנית, המחוקק "העניק" את הפטור בסעיף 330 לפקודת העיריות.

שלישית, לא מדובר ב"פטור" למי שמחזיק ומשתמש בבניין, אלא באי חיוב בארנונה בגין מה שהיה פעם "בניין" וחדל להיות כזה.

ולבסוף, וזה העיקר, בעע"מ 10826/03 מנהל הארנונה בעיריית עכו נ' קלאב מרקט רשתות שיווק בע"מ, פסק בית המשפט העליון: "עוד טוענים המערערים כי לא ניתן להעניק פטור מארנונה למבנה בשיפוצים לתקופה העולה על 6 חודשים על-פי הקבוע בתקנות. אין בידינו לקבל טענה זו, מאחר שפסק דינו של בית משפט קמא העניק את הפטור מחיוב בארנונה לתקופת השיפוצים על סמך סעיף 330 לפקודת העיריות, שאינו מגביל את תקופת הפטור, ולא על סמך התקנות."

גם בעמ"נ 280/05 עו"ד אברהם גוגינג נ' מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב-יפו, נקבע, כי אותה עירייה עצמה, עיריית תל אביב, אינה רשאית להוסיף על תנאיו של סעיף 330 לרבות תנאי שעניינו משך הפטור, שיקום הנכס או הריסתו או חיוב בעל הנכס לפעול לשינוי מצבו.

יסלחו לי בתי המשפט הנכבדים, על השוואת פסקי דינם לנביחת כלבים. אלה הם כלבי השמירה של הדמוקרטיה השפויה, ונביחתם ערבה באוזניי.

דא עקא, שנביחות אלה לא הגיעו, ככל הנראה, לאוזני ועדת הערר ולא לאוזני נבחרי הציבור ויועציהם המשפטיים, המקבלים את שכרם מכספי משלמי הארנונה.

פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, מפי כבוד השופטת שרה גדות, קיבל את עמדת הנישומה, וקבע:

"מקובלת עלי טענת המערערת לפיה הענקת הפטור מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות, גם אם לשישה חודשים, משמעותה, למעשה, קביעה של ועדת הערר כי מתקיימים תנאיו של סעיף 330, לרבות התנאי לפיו הנכס נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו. אי לכך מתייתר הדיון בשאלה אם עמדה המערערת בתנאים שנקבעו בסעיף 330 לפקודה שכן, כאמור, החלטת הועדה משמעותה כי סעיף 330 לפקודה חל על הנכס.

ועדת הערר הגבילה את מתן הפטור למשך חצי שנה בלבד. גם כאן אני מקבלת את טענת המערערת לפיה בקביעתה זו חרגה ועדת הערר מסמכותה. סעיף 330 לפקודה קובע מתן פטור בהתקיים תנאיו ואינו מקים בסיס חוקי להגבלת הפטור מכוחו, מבחינת משך הזמן בו ניתן הפטור."

ועדת הערר חרגה מסמכותה, ויש לי טרוניה מקצועית אליה, אך הטרוניה הקשה היא כלפי עיריית תל אביב, שממשיכה לנסות ולגזול כספי ארנונה לא לה. צר לי, שבית המשפט הנכבד לא נזף בעיריית תל אביב ובמי שאמור לשרת את הציבור ולא להתעמר בו. תל אביב הפכה לעיר אוכלת יושביה.

בית המשפט פסק, כי הפטור שניתן לנישומה על פי סעיף 330 לפקודת העיריות איננו מוגבל בזמן. הטעם לכך הוא, העיקרון לפיו אין מטילים מס אלא מכוח הוראה מפורשת.

בסעיף 1(א) לחוק יסוד: משק המדינה נקבע, כי "מסים, מילוות חובה ותשלומי חובה אחרים לא יוטלו, ושיעוריהם לא ישונו, אלא בחוק או על פיו." דינה של קציבת פטור מארנונה לפרק זמן שלא נקבע בחוק כדינה של הטלת ארנונה שלא על פי דין. נמצא, כי עיריית תל אביב פועלת באופן שיטתי בניגוד לחוק יסוד, וכי ועדת הערר נתנה לכך גושפנקא.

עיריית תל אביב בוחרת להתעלם גם פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, בעמ"נ 410/04 סולומון מאלק נ' מנהל הארנונה של עיריית חדרה, בו נקבע:

"מבחן כדאיות השיפוץ וחיוב משתמע גם אם אינו ישיר, שעל בעל הנכס לבצע תיקונו, למרות שלכאורה מתקיים הנתון העובדתי של 'נכס שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו', נוגד את העיקרון שאין מטילים מס אלא מכוח הוראה מפורשת... נראה איפוא, שגם היה 'תכנון הזנחה' של בניין להביא למצב של חדלונו או למצב של נזק במידה שאי אפשר לשבת בו, לא תהא התנהגותו המכוונת של הנישום, מכשול לקבלת פטור מחיוב בארנונה, לפי סעיף 330 לפקודת העיריות. תכנון כזה, גם אם היה הוא לכאורה בגדר של תכנון מס לגיטימי."

בית המשפט חייב את עיריית תל אביב לשלם לנישומה שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ש"ח + מע"מ, וצר לי, כי לא החיל את הדין העברי, כי הגוזל מחברו ישלם ארבעה וחמישה, שנאמר: "כי יגנב-איש שור או-שה וטבחו או מכרו חמשה בקר ישלם תחת השור וארבע-צאן תחת השה." (שמות, כ"א ל"ז)

מי משלם את החשבון?

בסופו של יום, איש מנבחרי הציבור וחבר פקידיו לא ישלם את החשבון. את, אתה ואני נשלם את ביטול הזמן של מנהל הארנונה, של פרקליטי העירייה, של ועדת הערר, של בית המשפט ושל ההוצאות שנפסקו לטובת הנישום.

אנו נמשיך לשלם ארנונה שהושתה כדין, ואלו שבחרנו בהם, ואלו שאמורים לשרת אותנו, ימשיכו לעבור בשיירת העוועים, ואוזניהם חירשות מלשמוע את נביחותיהם של כלבי השמירה של הדמוקרטיה השפויה.

פסק דין זה ניתן ביום 31.12.2007 והוא חותם שנה רעה לתושבי תל אביב. תקוותי היא, כי בשנת הבחירות 2008 ייתן ציבור הבוחרים את דעתו לכך, ויחליף את השלטון הנוכחי בשלטון טוב ממנו.

ושתהיה לכולנו שנה טובה.

____________

עמ"נ 226/05 גרדנר אסטבלישמנט אינטרנשיונל נגד מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב

בית לעניניים מנהליים בתל אביב-יפו

כב' השופטת שרה גדות

ניתן ביום 31.12.2007